De stad wordt onbetaalbaar

18 augustus 2021 Leestijd: 12 minuten

Grootgrondbezitters verdringen zich om de laatste pandjes, projectontwikkelaars harken ontwikkellocaties binnen en de huren en woningprijzen stijgen. Veel mensen kunnen geen huis krijgen. De stad investeert zich een slag in de rondte, maar anderen gaan er met de buit vandoor. Dat kan en moet anders. Maar, zegt planeconoom David Inden: wees niet te rigoureus en creëer voorspelbaarheid voor een langere termijn.

Niet eerlijk

Je zou ze beu kunnen worden, de klagers over de onaangename uitwassen van het kapitalisme. Dat ‘het niet eerlijk is’, dat ‘ze toch centen zat hebben’ en dat ‘de overheid er wat aan moet doen’.

Alsof we vergeten zijn wat het kapitalisme en ‘de vrije markt’ ons gebracht hebben: supergoedkope kleding uit lagelonenlanden, gesubsidieerde consumentenelektronica gedolven uit Afrikaanse mijnen, fiscaal aantrekkelijke batterijwagentjes, overzeese groenten, fruit en specerijen, verzekerde medicatie tot je erbij neervalt en je favoriete video en muziek gratis of voor bijna niks.

En als je na je lifestyle choice bij de goeden terecht bent gekomen, brengt het kapitalisme hopelijk ook een mooie, groene en vooral circulaire economie voor jou, je kinderen én je kleinkinderen: alles wat je hartje begeert, voor eeuwig en met een gesust geweten!

Vervolgens blijven mensen zich verbazen over het gevoel dat anderen bovenmatig van hun inspanningen, middelen of tijd profiteren.

Zo ook in de stad, onze stad: Groningen. Daar verdringen de grootgrondbezitters zich om de laatste pandjes en herstructureringsgebieden, zijn nieuwe ontwikkelingen allemaal vergeven aan projectontwikkelaars en stijgen de huren en de prijzen ongebreideld. De druk op de markt is enorm en tot 2022 stijgt het woningtekort in stad Groningen tot meer dan 10.000 woningen, oftewel boven de 5 procent. Voor wat het waard is: een licht tekort van circa 0,5 procent schijnt gezond te zijn voor de markt.

Inmiddels kan (of is) de lokale grootgrondbezitter ook al weer voor enorme bedragen van z’n pandjes af. Diverse fondsen verdringen zich op de krappe Nederlandse woningmarkt. En wij maar betalen.

Veel mensen kunnen geen huis krijgen, hoe graag ze ook willen. De stad investeert zich een slag in de rondte met onze belastingcenten in projecten als de Zuidelijke Ringweg, de aanpak van de binnenstad, de herstructureringsgebieden en de nieuwe uitleglocatie(s), maar anderen gaan er uiteindelijk met de buit vandoor.

Niet eerlijk.

Waarom al die haast om de markt bij te sturen?

Eerst maar eens: is er daadwerkelijk iets aan de hand? Zijn woningtekorten en te dure woningen een probleem? En voor wie?

Je zou zeggen dat de slechte betaalbaarheid vooral op het bordje van verkopers en verhuurders terechtkomt, niet zozeer bij kopers en huurders. Marktwerking zal het vanzelf corrigeren, hopen we. Als niemand meer kan kopen of huren, dalen de prijzen weer, of stabiliseren ze tenminste, zou je denken. Mensen ‘vluchten’ naar betaalbare plekken of blijven juist zitten waar ze zitten.

Maar blijkbaar zijn er toch nog steeds voldoende kopers en huurders voor die te dure woningen. Er zijn zelfs wachtlijsten. En er wordt in een welhaast moordend tempo bijgebouwd, daar waar de regels het toestaan en er planologisch ruimte is. Waarom dan al die haast om de markt bij te sturen?

Maar, denken beleidsmakers en bestuurders, wat nu als de stad voor bepaalde groepen niet meer aantrekkelijk is, minder inclusief wordt? Dan wordt ze minder leuk, te eenzijdig en zitten we over een aantal jaren met de gebakken peren. Dan zijn we niet meer dynamisch, te afhankelijk van een bepaald segment en slaat de verpaupering en verloedering onbarmhartig toe op plekken die niet mee kunnen komen.

Of dit waar is zou ik niet durven beweren. Mijn observatie is wel dat bestuurders en beleidsmakers weinig geduld hebben met het corrigerend vermogen van de markt. Het is immers nú een probleem dat starters geen huis kunnen vinden, dat ouderen de stad met al z’n voorzieningen niet in komen en dat economisch minder draagkrachtige huishoudens niet mee kunnen komen.

Een daadkrachtig ingrijpende overheid

In verkiezingstijd is het mooi om heel hard te roepen dat daadkrachtig voor of tegen dit soort dingen opgetreden moet worden. Het gaat immers om echte problemen van echte mensen! Voor beleidsmakers is het bovendien een kans om het eigen bestaansrecht op de kaart te zetten en de zaak te voorzien van cijfers, trends, suggesties en ideetjes.

Het probleem met krachtdadig overheidsingrijpen in de markt is dat de effecten van zo’n ingreep slecht voorspelbaar zijn. En op het moment dat ze zich openbaren duurt het even voordat bijsturing mogelijk is. Ook tast het wellicht de voorspelbaarheid, of juist het gebrek daaraan, van ‘het perspectief’ in de markt aan. Er zijn bijvoorbeeld al beleggers die op voorhand graag wegblijven uit het segment dat ongevraagd tot ‘middenhuur’ is uitgeroepen. Vanwege de angst dat de overheid daar ook gaat ingrijpen en gaat reguleren. Huurpunten, prijzen aan banden, et cetera. Precies wat ‘we’ of ‘ze’ (het is maar hoe je het bekijkt) niet willen.

Her en der wordt ook al gefluisterd dat de verhuurdersheffing gaat verdwijnen en dat de huursubsidie weer door de corporaties geïnd zou moeten worden, in plaats van door de huurders. Oftewel: inkomenspolitiek bedrijven via de vastgoedmarkt. De vraag is of de sector daarop zit te wachten en of het tot de gewenste effecten leidt.

Als het om de betaalbaarheid gaat, wordt ook wel aangevoerd dat de productiekosten voor het bouwen van een woning de afgelopen jaren enorm zijn gestegen. Die stijging is, behalve door vermeende marktwerking, mogelijk ook sterk beïnvloed door de enorme kapitaalinjectie in de geldmarkten en de lage rentes van het afgelopen decennium. Het was, nadat de rook van de economische crisis opgetrokken was, simpelweg mogelijk – en misschien ook wel weer eens een beetje nodig – dat er voor bouwen meer betaald ging worden. Als je inkomen het toelaat kun je die duurdere woning tegen lage rentes immers best financieren.

De prijs en het rendement van wonen

Hier raken we aan een van de elementen die naast de huidige ‘krapte’ zorgen voor prijsstijgingen en betaalbaarheidskwesties: er is de afgelopen jaren erg veel geld gecreëerd en de rentes zijn laag. Vastgoed is een veilige plek om je geld in op te bergen. De ‘krapte’ en ‘betaalbaarheid’ worden dus niet alleen bepaald door het gezin dat een woning zoekt, maar ook door kapitaal dat rendement zoekt.

Stel dat je een rijwoning zou kunnen kopen van € 225.000,- en met een rente van 2 procent voor dertig jaar het volledige bedrag zou kunnen lenen, waarbij je op basis van annuïteiten aflost en rente betaalt. Dan betaal je circa € 830,- bruto per maand. Maar als je het goed bekijkt is dat maar zo’n € 375,- die je per maand echt ‘kwijt’ bent: de rente. De rest spaar je in de fantastische spaarpot die ‘je eigen huis’ heet, met rendementen die beter zijn dan sparen bij de bank.

Uit die spaarpot kun je bovendien niet zomaar geld opnemen en het uitgeven (wat ook een nadeel kan zijn natuurlijk). Tel bij het hierboven genoemde bedrag nog wat onderhoud en belastingen op en dit grapje ‘kost’ je als woningeigenaar slechts, pak ‘m beet, € 650,- per maand.

Maar wacht even. Dat feestje gaat helemaal niet door, want je doorstaat de inkomenstoets niet. Die woning kopen zit er niet in. Oh ja, je mag best voor € 1000,- per maand ergens een flatje huren, dat wel. Het rendement wat daaruit voorkomt is dan weer niet voor jou zelf, maar voor iemand die al genoeg geld had om zich het kopen van een woning te kunnen veroorloven.

De toegang tot kapitaal en de prijs van dat kapitaal (de rente) kunnen dus zowel aan de aanbod- als de vraagkant direct en indirect invloed hebben op de prijs van wonen – en op wie het rendement daarvan heeft.

Als in bovenstaand voorbeeld iedereen met (te) weinig inkomen plotsklaps toch een lening mag afsluiten, zal dat óók een prijsopdrijvend effect hebben op de woningmarkt. Het is dus een lastige opgave om binnen dit systeem de juiste vorm van behandeling toe te passen om tot een (gewenste) gezondere situatie te komen. Zeker omdat niet duidelijk is wat de patiënt nu precies mankeert en of het medicijn mogelijk niet erger zal zijn dan de kwaal.

U leest het goed: dit is een oproep tot matiging, wat betreft overheidsingrijpen.

Een bescheiden herverdeling van het rendement op kapitaal in de vastgoedsector zou echter niet verkeerd zijn. Iets doen waardoor meer particulieren (collectief of individueel) toegang tot kapitaal krijgen, zou ook de slagkracht en het aanbod aan alternatieven in de markt kunnen vergroten. Maar vooral: wees niet te rigoureus en creëer voorspelbaarheid voor een langere termijn. Daarom hier toch een poging wat maatregelen te zoeken, ter verbetering van de mechanismen.

Hef een extra lokale OZB voor verhuurders

Schaf de verhuurdersheffing af en hef een extra lokale onroerendzaakbelasting (OZB) inzake het gebruik van woningen voor alle verhuurders die bedrijfsmatig (bijvoorbeeld met meer dan drie adressen) verhuren, bovenop de reguliere OZB voor woningen. Gemeenten zijn vervolgens verplicht dit belastinggeld te investeren in de woonomgeving, in overleg met verhuurders. In deze beweging kan de last wat beter over de huursector verspreid worden. Zo wordt het rendement op in vastgoed belegd kapitaal ‘afgetopt’ en ontstaan extra, structurele gemeentelijke baten, waarmee lokaal maatwerk geleverd kan worden.

Zet erfpacht anders in

Op dit moment zie je overheden voor afschaffing van erfpacht gaan, of het ‘uitponden’ in ruil voor incidentele baten. Erfpacht kan echter ook ingezet worden als een voorspelbaar instrument waarmee juist op langere termijn structurele baten gezekerd kunnen worden. Daarbij kan ook geprofiteerd worden van gunstige waardeontwikkelingen. Dit vereist in sommige gevallen wel een herziening van erfpachtcontracten. Het instrument als zodanig is daarmee niet te diskwalificeren, zoals nu wel lijkt te gebeuren.

Erfpacht kan daarnaast ook gebruikt worden om juist de toegang tot de kapitaalmarkt voor, bijvoorbeeld, starters te verbeteren: de overheid als ‘belegger’ in de grond en de particulier als ‘belegger’ in de woning.

Maak gebruik van startersleningen

Voor startersleningen bestaat een goede regeling via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn). Maak daar gebruik van. En breid deze regeling flink uit.

Bedenk nieuwe huur-, spaar- en koopoplossingen

Stel banken, beleggers en particulieren in staat om tot nieuwe mengvormen van huren, sparen en ingroeihypotheken te komen. Banken kunnen hierin ook best meer doen en hun nut voor de maatschappij beter zichtbaar maken zonder fundamentele bedrijfsprincipes, zoals het maken van winst, uit het oog te verliezen.

Kijk eens naar Duitsland

Duitsland heeft in relatieve en absolute zin een veel grotere huurmarkt dan Nederland. Bij onze oosterburen ligt een schat aan brede ervaringen, van stad tot dorp, waar we lering uit kunnen trekken. Ook de rol van (wederopbouw)banken is hierbij interessant.

Daag de markt uit tot hybride woningbouwontwikkeling

Onderzoek en faciliteer de mogelijkheden tot het maken van gemengde ontwikkelingen waarbij sociale huurwoningen, particuliere huurwoningen en koopwoningen gecombineerd worden en waarbij diverse vormen van financiering en overheidsparticipatie kunnen plaatsvinden. De markt kan hierin uitgedaagd worden, met kwantiteit, kwaliteit en flexibiliteit als maximaal onderhandelbare factoren. De rol van corporaties zou hierbij verruimd kunnen worden.

Ga de provincie in

Er is in Nederland nog heel wat nuttig land buiten de grote steden. Als we willen dat de boeren daar wat minder voor gaan zorgen en we overal natuur van maken, lijkt dat land op dit moment onbetaalbaar. Misschien is spreiding van de woonopgave, in zeer lage dichtheden, dan geen slecht idee. Investeren in een bredere ov-infrastructuur zou daarbij opportuun kunnen zijn.

If you can’t beat them, join them

Als ik een voorspelling mag doen: de woningprijzen blijven voorlopig stijgen, ondanks alle goede bedoelingen van consuminderen, slow economy en een duurzame, groene, circulaire wereld. Ook de rampen die ons overkomen, zoals een wereldwijd virus, veranderen dit niet.

De hierboven voorgestelde maatregelen zullen op hun beurt die stijging op korte termijn ook niet omkeren, misschien zullen ze hem zelfs aanjagen. Als we echt iets willen veranderen zullen we dieper moeten graven dan wat gefilosofeer over een stadse wooneconomie en bespiegelingen op de Nederlandse huizenmarkt. Dan moeten we het (vooral) niet alleen hebben over inkomenspolitiek, maar over de toegang tot en de excessieve accumulatie van kapitaal door bedrijven en particulieren, en hoe we daar maatschappelijk mee om willen gaan.

En laten we ons daarbij geen illusies maken. Er blijven altijd mensen en bedrijven met een voorsprong, met betere ingangen, die beter in het spel zijn of er simpelweg meer genoegen aan beleven. Laten we elkaar daarom ook niets misgunnen en elkaar vooral uitdagen iets nuttigs en maatschappelijk relevants te doen met al die ‘talenten’ waarmee je in staat blijkt veel geld te vergaren.

Maar laten we ook beseffen dat rijkdom en status niet automatisch met elkaar verbonden hoeven te zijn. En dat die status ook te maken kan hebben met hoe je je gedraagt op de wereld en hoe je herinnerd zult of wilt worden. Een oproep tot een ‘nieuwe elite’ die zich moreel voorbeeldig wenst te gedragen? Nee, zo naïef moet je niet willen zijn.

Maar aan jou, als jij de huidige situatie nog steeds helemaal niet top vindt of niet kunt wachten tot er iets aan gedaan gaat worden, het volgende devies: if you can’t beat them, join them.

Stop je geld in stenen en grond, koop je eerste huis en daarna een beleggingspandje, ga eens beleggen op de beurs, koopt wat cryptovaluta, doe mee aan interessante startups, speculeer op een stuk grond op een bedrijventerrein of aan de rand van een stad of dorp, koop dat huis in de provincie erbij (en wacht tot de aardbevingen over zijn), ga in Drenthe of in Friesland wonen, al dan niet met een appartement of kamer in de stad, airbnb wat je niet gebruikt of stop er studenten in, leen je helemaal suf maar maak toch rendement en hou wat in de achterzak. Neem die gok en win  – of verlies.

Of doe het niet. Maar hou op met klagen. En vergeet niet: als je druk bezig moet zijn om voor je vele geld te zorgen heb je soms minder tijd om andere leuke dingen te doen.

***

Op donderdag 19 augustus staat aflevering 3 van seizoen 3 van De Linkse Mannen lossen het op in het teken van de stad en het geld. De show is te zien op Noorderzon, maar is al uitverkocht.