Hervorm de woningmarkt!

20 juni 2021 Leestijd: 4 minuten

In Nederland is de woningmarkt de afgelopen jaren volledig stukgelopen, met dramatische consequenties voor vooral de jongere generaties. Een nieuw kabinet heeft de historische taak om het tij radicaal te keren. En het zal nog jaren duren voordat we klaar zijn. Heel veel bouwen en een nieuw ministerie van VROM is niet genoeg. Het systeem moet op de schop. Er zal moeten worden hervormd en driftig moeten worden geëxperimenteerd.


Foto: Peter de Kan

We hebben - vooral in de grote steden - te maken met een dramatische verandering: een huis is steeds vaker vooral een investeringsobject. De stad is kassa voor een kleine groep speculanten en investeerders. Zij varen er wel bij. Deze economisering van het wonen verdringt het idee van een huis als een thuis en van wonen als samenleven.

De woningmarkt faalt als markt. Voor veel groepen, vooral jongeren en middeninkomens, is adequate huisvesting niet beschikbaar of onbetaalbaar. In de vrije huursector wordt steeds meer betaald voor steeds kleinere woonoppervlaktes. Het begrip ‘middenhuur’ is een eufemisme geworden voor een scheve prijs-kwaliteitverhouding. En in de koopsector stijgen de prijzen dusdanig dat je er als nieuwkomer nog amper tussenkomt. Dit gebrek aan betaalbare huisvesting op de markt wordt sinds de verhuurdersheffing niet meer voldoende gecompenseerd door de sociale sector.

Het gebrek aan betaalbare woningen resulteert in een toenemende ongelijkheid op de woningmarkt: tussen zittende woningeigenaren en toetreders op de koopmarkt, tussen jongeren en ouderen en tussen hen die met steun van rijke ouders de koopmarkt op gaan en jongeren die deze steun ontberen.

Ongelijkheid bepaalt niet alleen de positie op de woningmarkt; omgekeerd versterkt de positie op de woningmarkt ook meer en meer de ongelijkheid tussen haves en have-nots. De falende en oneerlijke woningmarkt heeft een ontwrichtend effect op de gehele samenleving. Er is op vier fronten hervorming nodig. Het Rijk zal hier het voortouw moeten nemen, maar gemeenten kunnen stevig bijdragen.

Hervorm de koopmarkt

De absurde prijsstijgingen moeten we stoppen. Door de extreem lage rente is er een momentum voor verdere beperking van de hypotheekrenteaftrek. Verder wachten de steden met smart op het opkoopverbod voor beleggers. Met een woonplicht voor nieuwbouw én bestaande woningen kunnen gemeenten bovendien het verzamelen van woningen tegengaan. In de nieuwbouw zou de terugkeer van de sociale koopwoning of de premie-A-woning iets kunnen betekenen. Ook zouden jongeren en starters een voorkeurspositie kunnen krijgen bij de verkoop.

Hervorm de huurmarkt

Op de particuliere huurmarkt is, in deze krappe markt, de positie van de huurder veel te zwak. Het rijksbeleid heeft de positie van huurders verder verslechterd door meer ruimte te geven aan tijdelijke huurcontracten. Particuliere verhuurders maken woekerwinsten met hoge huren. De vrije huursector kan wel een democratiseringsslag gebruiken.

Via een wetswijziging zou ook de vrije huursector onder het lokale volkshuisvestingsbeleid en het puntenstelsel moeten vallen. Het verhuren van woningen en kamers zou, naar Gronings voorbeeld voor de studentenmarkt, vergunningsplichtig kunnen worden. Gemeentes zouden via een progressieve verhuurdersbelasting voor de nodige inkomsten kunnen zorgen om dit stelsel te kunnen handhaven.

Foto: Peter de Kan

Hervorm de vastgoedpolitiek

Alleen aan de marktmechanismen sleutelen is niet voldoende. Het eigendomsrecht in het vastgoed moet genuanceerd worden. We zien vooral in steden een accumulatie van vastgoed bij partijen waar maatschappelijk rendement steevast het onderspit delft. De bezitsverhoudingen in het vastgoed zijn inmiddels zo bepalend geworden voor het functioneren van delen van ons land dat ingrijpen door de overheid meer dan gerechtvaardigd is.

Naast het broodnodige herstel van de woningbouwcorporaties zou voor de middenhuur ook de wooncoöperatie of -vereniging een rol kunnen spelen. Groepen huurders die samen het eigendom van een complex of gebouw hebben. Waardestijging komt zo de kwaliteit en de betaalbaarheid van het wonen ten goede. Wil de coöperatie meer zijn dan een niche, dan is echter een opschaling nodig. De Rijksoverheid zou de financiering aanmerkelijk kunnen verbeteren.

Maar er kan meer. Gemeentes zouden samen met burgers en instellingen maatschappelijke vastgoedgenootschappen kunnen oprichten. Het doel daarvan is om strategisch bezit te verwerven en de stad zo ‘terug te kopen’. Een maatschappelijk right to bid op bestaande beleggingspanden zou dit kunnen ondersteunen.

Hervorm de grondpolitiek

We ontkomen er niet aan: in ons land is grond zeer schaars en duur. Eerlijke volkshuisvesting kan niet zonder een eerlijke grondpolitiek. Een actief grondbeleid zorgt ervoor dat de samenleving grip houdt op het belangrijkste productiemiddel in de ruimtelijke ordening.

Met alleen een omgevingswet en een bestemmingsplan komen we er niet. Door erfpacht bij gronduitgifte als uitgangspunt te nemen, profiteren we als samenleving mee van de waardestijging in nieuwe wijken die met veel overheidsgeld zijn aangelegd. Via een grondheffing kunnen gemeentes de winsten van speculanten afromen. En een wijkontwikkelingsmaatschappij is een interessant middel om bij wijkvernieuwing de winst van renderende projecten in de wijk te houden.

In een huis vestigen we ons, voelen we ons thuis. Het is een onmisbaar onderdeel van bestaanszekerheid. Die zekerheid staat vooral voor de jongere generaties op het spel. Daarom is een radicale agenda op alle vier genoemde aspecten van de woningmarkt noodzakelijk. Daarbij is bovendien meer focus op kwaliteit nodig.

Het gaat om het bouwen van goede woningen in mooie buurten en wijken. Wonen is ook een ontwerpopgave. Laat het om waarde gaan en minder om geld.

Terug naar de volkshuisvesting!

***

Dit stuk verscheen, in licht verkorte vorm, ook in Dagblad van het Noorden.