Bouw en ontwikkeling

‘Het is mooi als je in een samenwerking gebruik kunt maken van gedeelde kennis’

Dura Vermeer werkt aan de Suikerzijde

Tekst: ,
Leestijd: .

Dura Vermeer won in 2021 de aanbesteding voor de ontwikkeling van de Suikerzijde, naar eigen zeggen gaven hun visie en de manier waarop ze het proces instaken de doorslag. Hoe ziet dat proces er precies uit? En op welke manier werkt het bedrijf aan de Suikerzijde? GRAS sprak erover met adjunct-directeur Tine-Loes Hemmes en ontwikkelmanager Albert-Jaap Dam.

Vanuit de vergaderruimte in het Groningse kantoor van Dura Vermeer kijk je uit over de werkzaamheden aan de zuidelijke ringweg. Hier verrijst in de toekomst het Zuiderplantsoen, een park dat als een deksel over de ringweg heen wordt gelegd. Het dagelijkse verkeer en de wegwerkers krioelen nu nog vernuftig om alle wegwerkzaamheden heen.

Aan de andere kant van het kantoor is het uitzicht heel anders. Hier kijk je uit over de stad, met de Martinitoren en het Forum gebroederlijk naast elkaar aan de horizon.

In een gebied dat zich uitstrekt van de noordelijke provincies tot Amersfoort en Arnhem werken Tine-Loes Hemmes (adjunct-directeur Vastgoedontwikkeling en Klant & Markt) en Albert-Jaap Dam (ontwikkelmanager) namens Dura Vermeer Bouw Hengelo. Ze zijn onder andere nauw betrokken bij de gebiedsontwikkeling van de Suikerzijde in Groningen.

Dam woont sinds zijn studententijd in Groningen. Daar studeerde hij sociale geografie en planologie – een vanzelfsprekende keuze voor iemand die zo lang als hij zich kan herinneren met zijn omgeving bezig is. Hemmes woont in Twente, maar houdt net als Dam van Groningen. Tijdens haar studie bouwkunde verschoof haar interesse van individuele bouwwerken naar gebiedsontwikkeling.

Albert-Jaap Dam (rechts): ‘We kijken niet alleen naar een plot, of naar de uitkomst van een tender, maar altijd naar het bredere stads- of dorpsweefsel daaromheen’  

Het grotere geheel

Die aandacht voor het grotere geheel wordt binnen de bouwsector steeds belangrijker. Gekeken naar de enorme duurzaamheidsopgave en de schaarse, vaak complexe bouwruimte in Nederland, is dat ook hoognodig. Omdat er vaak binnen bestaande weefsels gebouwd wordt, is het belangrijk om een brede blik te ontwikkelen. Dam: ‘We kijken daarom niet alleen naar een plot, of naar de uitkomst van een tender, maar altijd naar het bredere stads- of dorpsweefsel dat daaromheen ligt.’  

Ook duurzaam bouwen past in die brede blik. En het is meer dan een trend waarbij je moet aanhaken om de boot niet te missen, stellen Dam en Hemmes. Dura Vermeer heeft op dat vlak dan ook serieuze ambities. Zo wil het bedrijf met behulp van een zelf opgesteld rekenmodel zijn uitstoot richting 2050 terugbrengen naar nul, streeft het ernaar om intergenerationeel wonen te realiseren en wil het betere leefomgevingen creëren.

‘Een gedeeld belang, openheid en realisme vormen de basis van onze werkwijze. Het klinkt misschien gezapig, maar dat is het absoluut niet’

Het zijn bewonderenswaardige plannen. Maar hoe weerbarstig is de praktijk? Op welke manier probeert de ontwikkelende bouwer zijn beloftes waar te maken? 

Hemmes: ‘We werken binnen onze organisatie samen volgens het contractieve model. Een gedeeld belang, openheid en een bepaald soort realisme vormen de basis. Het klinkt misschien gezapig, maar dat is het absoluut niet. Het gaat erom altijd samen de schouders eronder te zetten, met respect en ruimte voor ieders belangen.’

Tine-Loes Hemmes: ‘We zijn in samenwerkingen gewend om te zoeken naar hoe het wel kan. Maar als we te ver van onze waarden af komen te staan, houdt het op’

Gedeeld verlangen 

Het contractieve model moet voorkomen dat je in samenwerkingen terechtkomt waarbij je ‘met meel in de mond’ praat en genoodzaakt bent om dingen te zeggen waar je niet achter staat. Dura Vermeer zoekt aan het begin van elk traject naar een gedeeld verlangen, legt Dam uit. Dat zetten de samenwerkende partijen – bijvoorbeeld gemeenten, beleggers of woningcorporaties – op papier, zodat ze erop kunnen terugvallen als het gedurende het proces mocht gaat schuren.

Om tot dat gedeelde verlangen te komen, is een open en eerlijke no-nonsensecultuur cruciaal. Die vinden ze in het Noorden, zegt Hemmes. Volgens haar delen Groningen en Twente eenzelfde soort oprechtheid. ‘Door die samen te voegen met een gedeeld belang, een stip op de horizon waar je gezamenlijk naartoe werkt, boksen we uiteindelijk samen iets voor elkaar.’

En als je niet tot dat gedeelde verlangen komt? Dan moet je nee zeggen, antwoordt Hemmes. ‘Maar dat vinden we wel heel moeilijk’, bekent ze. ‘We zijn gewend om te zoeken naar hoe het wel kan. Maar als we door een samenwerking te ver van onze waarden af komen te staan, moeten we die conclusie wel trekken. Zeker als het gaat om duurzaamheid.’

Waar ligt het kantelpunt? Hemmes legt uit dat een samenwerking doorgaat zolang het voordeel overheerst. Dat kan bestaan in de relatie met de andere partij, in het overbrengen van duurzame ambities of in het realiseren van duurzame projecten. Het lijkt een zachte voorwaarde, binnen elk project zal het kantelpunt in de praktijk ook ergens anders liggen.

Bouwen en ontwikkelen

Is Dura Vermeer een ontwikkelende bouwer of een bouwende ontwikkelaar? Dam en Hemmes beginnen te lachen. Tot een aantal jaren geleden werd de organisatie vooral als bouwende ontwikkelaar gezien, denkt Hemmes, maar inmiddels ligt de focus steeds meer op het ontwikkelen. Daarbij gaat het steeds om het vinden van een balans tussen de twee toch behoorlijk verschillende disciplines. 

Het pragmatische van de ‘bouwkant’ is onmisbaar in het proces, maar moet niet te vroeg de ruimte krijgen, omdat er dan misschien kansen worden gemist. Aan de andere kant voorkomen de slimmigheden en realiteitszin uit de bouwsector later in het proces teleurstellingen. De gewenste balans verschilt per project.

Bij gebiedsontwikkelingen en dicht-stedelijke opgaven is de ontwikkelaarsblik belangrijk. En ook bij de ambitieuze duurzaamheidsambities van het bedrijf loopt de ontwikkelaar voorop, en vertraagt de bouwer wat. De voorgang van zulke projecten gaat daarom in kleine stapjes.

Sfeerimpressie uit het stedenbouwkundig plan voor de Suikerzijde

Duurzaamheid is een breed begrip 

De ambitie van Dura Vermeer om de CO2-uitstoot terug te dringen, is sterk afhankelijk van de partijen waarmee het bedrijf samenwerkt. Daarom is het kritisch als het om partnerselectie gaat, en in de keuze voor deelname aan tenders. Met behulp van verschillende concepten en modellen, ze kwamen eerder in dit artikel al langs, trechtert het bedrijf projecten. Deze modellen zijn, samen met dat gedeelde verlangen, bepalende factoren in de samenwerking met externe partijen.

Duurzaamheid is binnen het bedrijf een breed begrip, erkent Dam. ‘Van sociale duurzaamheid tot bouwmaterialen, alles valt daaronder. Ook hierbij maken we per project, aan de hand van de modellen, specifieke keuzes.’

Hij vergelijkt als voorbeeld de Suikerzijde in Groningen met het project Hortus Ludi in Nijmegen, de ontwikkeling van twee in hout gebouwde wooncomplexen in het hart van de stad. Waar dit project door de gebruikte bouwmaterialen en aandacht voor biodiversiteit duurzaam is, komt het begrip bij de Suikerzijde op een andere manier naar voren. De nieuwe stadswijk moet veel natuur en groene ruimte gaan bevatten. 

Dam: ‘We willen in elk plan de aanwezige duurzame elementen versterken. De Suikerzijde is een bijzondere opgave, het wordt een nieuw stadsdeel midden in de stad. Hier zetten we in op groen, grootstedelijkheid en hoge kwaliteit. Op het gebied van duurzaamheid maken we daar andere keuzes dan bijvoorbeeld in Nijmegen. De groene ruimte zal binnenin het stadsdeel worden gerealiseerd, hier is ruimte voor verfijning, groen en speelsheid. De randen krijgen een grootstedelijke invulling.’

Met hun eigen ecoloog en die van de gemeente kijken Dam en zijn collega’s naar de aansluiting van deze groene ruimtes op de omgeving. En ook voor het realiseren van sociale duurzaamheid werken ze nauw met hun partners samen. ‘Het is heel mooi dat je in zo’n samenwerking gebruik kunt maken van gedeelde kennis. Dura Vermeer weet veel van commercialiteit en van bouw, corporaties hebben veel kennis over het sociale (huur)gebied. Juist vanaf het begin van de ontwikkeling benutten we deze mix zo optimaal mogelijk.’

De voormalige vloeivelden achter het Suikerterrein, waar de Suikerzijde ontwikkeld gaat worden

Typisch Gronings

Voor de ontwikkeling van de Suikerzijde maken samenwerkende partijen specifieke, gebiedsgebonden keuzes. Ook waar het gaat om duurzaamheid en de toepassing van de Dura Vermeer-modellen. Daarbij houden ze rekening met de kenmerken van de wijk, maar ook met die van de stad.

Wat zijn volgens Hemmes en Dam die typisch Groninger factoren? En hoe verhoudt de Suikerzijde zich daartoe?

Hemmes omschrijft Groningen als ‘een stad op een mooi schaalniveau met een menselijke maat’. De Suikerzijde zal een iets grotere schaal hebben dan kenmerkend is voor de stad. Daardoor geeft het gebied meer ruimte aan mensen. Tegelijkertijd zal de menselijke maat behouden blijven, dat komt de interactie, de samenhang en het gemeenschapsgevoel in de buurt ten goede.

Ondanks het hogere schaalniveau wordt de Suikerzijde geen Meerstad. Je kunt er straks niet wijds wonen met twee auto’s voor de deur. Het stadsdeel zal qua karakter meer gaan lijken op de schilwijken rondom het centrum van Groningen.

‘We hebben de tender voor de Suikerzijde gewonnen door onze visie en onze ambities, maar ook zeker door ons proces’

Op de Suikerzijde komt een gezamenlijke parkeergarage, waardoor meer ruimte ontstaat voor groen en ontmoetingen. Er is ook ruimte voor (gebouwde) voorzieningen, zowel in de plinten van gebouwen als in de openbare ruimte. Zo wordt de Suikerzijde een echt stadsdeel.

Dam: ‘We kijken ook goed op welke plek in het plan we welke typen woningen bouwen. Seniorenwoningen komen bijvoorbeeld op locaties waar ruimte is voor kleine wandelingen, en rondom huizen voor gezinnen ontwerpen we ruimte om te spelen.’

Hij laat een mooi uitgegeven boek zien, het is speciaal voor de ontwikkelingen op de Suikerzijde gedrukt. Het boek bevat het gedeeld verlangen en de ambities van de vier partijen die bij de ontwikkeling van de Suikerzijde samenwerken. Daarnaast is in teksten en schema’s uitgewerkt hoe de partijen het project hebben getrechterd.

Het boek is gemaakt tijdens de haalbaarheidsfase, in het eerste half jaar nadat de tender was gewonnen. Tijdens deze fase werd beoordeeld hoe de visie waarmee Dura Vermeer de aanbesteding won, zou kunnen worden gerealiseerd.

‘We hebben de tender gewonnen door onze visie en onze ambities, maar ook zeker door ons proces. Hoe komt gedeeld verlangen in planvorming uit? Hoe kom je op een bepaalde invulling? Welke ruimtelijke modellen vertalen de ambities? Om daar antwoord op te geven werkten we met verschillende werkgroepen verschillende strategieën uit.’

Sfeerimpressie uit het stedenbouwkundig plan voor de Suikerzijde

Grootschalige nieuwbouw binnen het stedelijk weefsel

Op de Suikerzijde is het uitgangspunt van de betrokken partijen om, in lijn met het Vijfgeneratiemodel, opstapwoningen voor elke generatie te realiseren. Er komen dus niet, zoals in Meerstad, enkel gezinswoningen. Dam: ‘We nemen de vijf generaties uit ons model mee als gedeeld verlangen voor dit stadsdeel. Op de Suikerzijde vind je straks woningen voor gezinnen, empty nesters en studenten, maar ook buitenruimtes waar ze allemaal samen kunnen komen.’

‘Dat is zo bijzonder aan dit project’, gaat Dam enthousiast verder. ‘Het stadse wonen hebben we nog niet in nieuwbouw op zo’n grote schaal.’ Vaak vindt nieuwbouw op de schaal van de Suikerzijde plaats op uitleglocaties buiten de stad. Hier gebeurt het midden in het stedelijke weefsel. ‘Dat brengt andere uitdagingen met zich mee dan een uitleglocatie.’ 

De toekomstige bewoners van de Suikerzijde willen graag stads wonen, en gebruiken waarschijnlijk meer dan bewoners van Meerstad de fiets. Dat maakt de aanwezigheid van voorzieningen in de buurt belangrijk, en er moeten goede fietsverbindingen met het centrum en het nabijgelegen Stadspark zijn. Tegelijkertijd verdwijnt de auto niet, dus heb je goed bereikbare parkeergarages nodig, en de mogelijkheid je boodschappen eerst voor je huis uit te laden.

Wat betekent tot slot de huidige, tijdelijke invulling van De Suiker, het voorterrein van de Suikerzijde, voor Dura Vermeer? Tot 2030 kunnen in en om het oude Zeefgebouw van de voormalige Suikerfabriek onder de noemer placemaking initiatieven opbloeien en vinden allerlei ondernemers er een plek. Wat er daarna met het voorterrein gaat gebeuren, is nog ongewis. Die onzekerheid nodigt uit tot een goed gesprek, om de term ‘placemaking’ eens van een concrete definitie te voorzien.

Maar voor vragen over het voorterrein moeten we niet bij Dura Vermeer zijn. ‘We kijken voor de invulling van de Suikerzijde wel goed naar die voorzijde, en naar wat we daarvan kunnen overnemen, behouden of verbeteren.’ Maar op de verdere ontwikkeling heeft het bedrijf geen invloed, ook niet na 2030.