‘Met inspiratie uit het verleden kunnen we de volkshuisvesting opnieuw uitvinden’

De kwalitatieve afbraak van de volkshuisvesting

We hebben te veel vertrouwd op marktwerking, zei minister Hugo de Jonge eerder dit jaar. Die uitspraak is tekenend voor het veranderende denken over wonen. Na jaren van uitholling wordt voorzichtig weer gesproken over een herstel van de volkshuisvesting. De eerste maatregelen zijn aangekondigd: van het afschaffen van de verhuurderheffing tot de ambitie om de huurregulering uit te breiden. Ook presenteerde het kabinet een aanpak dakloosheid.

Goede ontwikkelingen, vindt stadsgeograaf Cody Hochstenbach. ‘Maar of het genoeg is, vraag ik me af. Het probleem is complex. We hebben te maken met een kwantitatief tekort aan woningen, maar ook met een kwalitatieve afbraak van de volkshuisvesting.’

De grondmarkt is iets waar Hochstenbach graag nog eens verder in duikt. ‘Het is een schimmige aangelegenheid waar volop gespeculeerd wordt. Er gaan miljarden in om.’ In Engeland is al vrij veel onderzoek gedaan naar grondbezit, grondspeculatie en de bredere gevolgen daarvan, weet hij. Het werkt onder meer sterk door op de woningbouw; op waar we bouwen, hoe we bouwen, voor wie we bouwen en de betaalbaarheid van wat we bouwen. Ook in Nederland is daar in toenemende mate aandacht voor. Zo heeft Utrecht in het coalitieakkoord opgenomen (weer) een actieve grondpolitiek te willen voeren. Dat kan goed zijn, maar er kleven ook risico’s aan.

‘De afgelopen jaren hebben gemeenten veel meer taken op hun bord gekregen, alleen zonder de bijbehorende financiële middelen. Inkomsten uit grond en verkoop van vastgoed zijn daardoor veel belangrijker geworden. Die gemeentelijke taken moeten toch ergens door gefinancierd worden. In Amsterdam zie je waar dat toe leidt, daar heeft de gemeente nog veel grond in handen. Het Grondbedrijf speelt vervolgens een bepalende rol in de stedelijke ontwikkeling. Maximalisatie van de grondopbrengsten is het doel, terwijl je dat vanuit het oogpunt van betaalbaarheid en duurzame kwaliteit juist niet meer zou moeten willen.’

We moeten veel meer aan de volkshuisvesting doen, vindt Hochstenbach. ‘Het afschaffen van de verhuurderheffing is niet voldoende. Corporaties hebben meer investeringscapaciteit nodig, zowel financieel als institutioneel. Ze zouden het recht op eerste ontwikkeling moeten krijgen en ook letterlijk meer grond en ruimte om te bouwen.’ Woningcorporaties moeten daarnaast, net als vroeger, weer voor middeninkomens kunnen bouwen, is zijn overtuiging.

En laat het gesprek niet alleen gaan over kwantiteit, maar ook over kwaliteit: ‘Ooit was dat de insteek van de volkshuisvesting. Het bood niet alleen een goedkoper alternatief voor de huizen van speculanten en pandjesbazen, maar ook een beter alternatief. De corporaties zetten nieuwe standaarden, dat leidde tot betere woningen, betere buurten en betere wijken. En dus tot betere steden.’

Hochstenbach woont in de Amsterdamse Transvaalbuurt, die honderd jaar geleden vanuit precies die ambitie is gebouwd. Het is er rustig en stedelijk tegelijk. Alles is dichtbij, van de tram tot een goede kroeg, en autoverkeer is er nauwelijks. ‘Het is ook prettig dat het een gemengde buurt is. Ik huur in de vrije sector bij woningbouwvereniging Eigen Haard en betaal 1100 euro per maand voor 67 vierkante meter. Dat is meteen ook mijn grootste probleem. Natuurlijk, bij een belegger zou ik zo 1500 euro kwijt zijn. Maar de woning is honderd jaar oud: de investering is er allang uit.’

Voor een zelfde woning als die waarin Hochstenbach woont, betaalt zijn onderbuurman 500 euro. Dat is simpelweg omdat de man er al een eeuwigheid woont. ‘Maar veel meer dan dat zou het huren van een huis ook niet mogen kosten. Toch heet die 1100 euro tegenwoordig middenhuur. Dat klinkt heel sympathiek, maar het is een eufemisme voor dure huur.’ Vesteda, een grote belegger, gebruikt de term zelfs al bij woningen met een huur tot 1200 euro per maand. ‘Het zijn absurde bedragen. Wie kan dat nou nog opbrengen? Al verdien je goed, dan nog slaat het een enorm gat in je inkomen.’

Het kromme is dat corporaties als Eigen Haard die vrije sectorhuur tegenwoordig hard nodig hebben om überhaupt aan hun sociale taak te kunnen voldoen. Samen met de verkoop van woningen uit hun bezit zorgt het innen van hogere huurbedragen ervoor dat ze ook huizen kunnen blijven aanbieden onder de sociale-huurgrens van 763 euro per maand. ‘Daarmee zijn woningcorporaties gewoon onderdeel van de markt, van het systeem.’

Bouwen met prettige woningen en woonomgevingen als doel

De opgaven waarvoor we als samenleving staan, zijn enorm en divers. Ze bevinden zich op het vlak van energie, duurzaamheid, inclusie en betaalbaarheid. Binnenstedelijk bouwen is een oplossing: het is duurzamer en bespaart ruimte. Bovendien komt het tegemoet aan de woonvoorkeuren van veel mensen. Natuurlijk wil lang niet iedereen in de stad wonen, maar niet-stedelijke woonvormen zijn er al veel.

Bij alles wat we doen zullen we het klimaat meer dan nu leidend moeten maken. Hoe realistisch is het nog om onder zeeniveau te bouwen? Toch bouwen we nog steeds veelvuldig in en rond de Randstad, waar de risico’s ook het grootst zijn. Hochstenbach: ‘Uiteindelijk hebben we gewoon heel veel nieuwe woningen nodig. Of dat er echt 1 miljoen moeten zijn, zoals de politiek benadrukt, is afhankelijk van allerlei aannames. Ik zie dat getal vooral als een symbool om de urgentie te benadrukken. Al zit er ook een groot risico aan: de focus komt op de kwantiteit te liggen. Zeker vanuit de bouwlobby slaat het op dat vlak door, daar lijkt het getal heilig. Vanuit andere hoeken hoor je ook steeds vaker dat er juist helemaal geen woningtekort is.’

'Het maken van prettige, mooie en aangename woningen en woonomgevingen gaat binnen de huidige, knellende kaders, en met de nadruk op rendement en maximalisatie van opbrengsten, heel lastig worden'

In beide gevallen is het een aantallendiscussie. Voor Hochstenbach moet het ook – en vooral – om de kwaliteit gaan. ‘Het maken van prettige, mooie en aangename woningen en woonomgevingen moet het doel zijn. Met een goede mix van koop, huur en sociale huur. Binnen de huidige, knellende kaders, en met de nadruk op rendement en maximalisatie van opbrengsten, gaat dat heel lastig worden. Dat zie je terug in de productie. De huizen worden steeds kleiner. En we lijken met steeds minder genoegen te nemen, zeker waar het om sociale woningbouw gaat. Kijk alleen al naar de containerwoningen die, al dan niet tijdelijk, op een modderveldje neergezet worden. En dat op plekken waar we dan ook nog eens de zwaksten uit de samenleving bij elkaar zetten.’

Wie zorgt ervoor dat die fijne woningen en woonomgevingen er komen? De markt gaat het niet voor ons doen – zeker niet alleen. ‘Natuurlijk zijn er positieve uitzonderingen, maar over het algemeen bouwt de markt dat wat verkoopt en snel rendement oplevert. Marktpartijen maken veelal veilige keuzes. Dat leidt tot standaardisatie en inwisselbaarheid, daardoor krijg je eenheidsworst.’

Wooncoöperaties worden steeds vaker genoemd als oplossing: een derde stroom naast de markt en de corporaties. ‘Coöperaties zijn in mijn ogen een mooie toevoeging aan het volkshuisvestelijke ideaal, dat verdient steun. Het gaat vast leiden tot een kwaliteitsimpuls en meer variatie. Maar voor het tot echte massa leidt, zijn we jaren verder. Wooncoöperaties zijn geen zaligmakende oplossing, ook omdat ze vooral de mensen bedienen die de weg al  kennen. We blijven de corporaties dus keihard nodig hebben.’

Nieuwe standaarden

Hochstenbach geeft les aan studenten die de master stadsgeografie aan de Universiteit van Amsterdam volgen. Van tijd tot tijd zitten er ook studenten van een architectuuropleiding in de collegezaal. ‘Ik merk dat daar vaak discussie plaatsvindt. Kan ik die maatschappijkritische rol gaan vervullen, vragen studenten zich af, of ga ik voor het geld en de standaardproducten of de prestigeprojecten? Moet je als architect willen werken voor partijen die eigenlijk niet zo sympathiek zijn? Dat ze daarmee bezig zijn, laat zien dat de starchitect-periode op z’n einde loopt. De belangstelling voor de volkshuisvesting en voor het maken van goede woningbouwplannen groeit.’

Bij uitstek de volkshuisvesting zou architecten de vrijheid moeten kunnen geven om gewaagder en uitbundiger te zijn, vindt Hochstenbach. Om te werken aan plannen die het voortouw nemen op andere belangrijke dossiers als energie, duurzaamheid en inclusiviteit. Plannen waarin kwaliteit en betaalbaarheid gelijk oplopen. Projecten die de stad beter maken en waarde geven aan de openbare ruimte.

‘Ik ben een groot fan van de volkshuisvesting, al is het door sommige corporaties wel lastig om die warme gevoelens vast te houden. Zo zijn er best veel die meegaan in het frame van ‘zo goedkoop mogelijk’. Gelukkig zitten er ook nog activistische tussen, die, ondanks het keurslijf waarin ze gedrukt zijn, nog altijd een leidende rol willen spelen en sociaal bevlogen zijn. Daar herken je de oorspronkelijke insteek nog: goede, betaalbare woningen maken en werken aan mooiere, betere wijken en buurten.’

Natuurlijk gaat het te ver om te stellen dat vroeger alles beter was. Ook aan de volkshuisvesting van voor en vlak na de Tweede Wereldoorlog zaten haken en ogen. ‘Neem alleen al de paternalistische insteek: we gaan jou verheffen! Toch kan die periode nog altijd inspiratie bieden voor het heruitvinden van de volkshuisvesting, op een 21ste-eeuwse manier. We kunnen ook nu nieuwe standaarden zetten en werken aan betere woningen en mooie inclusieve wijken die sociaal duurzaam zijn. Op die manier werken we op een eigentijdse manier aan betere steden.’