'Kwaliteit is hartstikke hard’

KEIHARDE KWALITEIT

Bart de Zwart is sinds april 2021 lector Vastgoed aan de Hanzehogeschool Groningen. Daarnaast is hij verbonden aan de vastgoedopleiding bij Fontys Hogescholen. Omdat hij ooit opgeleid werd als architect, heeft De Zwart nog altijd affiniteit met de ontwerpkant. Inmiddels werkt hij al jaren in een wereld waar andere belangen vaak zwaarder wegen.

De Zwart merkt dat je in de vastgoedwereld, die vooral kwantitatief georiënteerd is, je best moet doen om een begrip als ‘kwaliteit’ overeind te houden. Simpelweg omdat je het moeilijk kunt meten. ‘Als je mensen als persoon vraagt waar ze graag zijn of wat ze fijne plekken vinden, komen ze meestal met kwalitatieve omschrijvingen van wat ze belangrijk vinden. Maar op het moment dat het zakelijk wordt, hebben ze de neiging die kant een beetje te negeren. Het gevoel heerst dat kwaliteit zacht is, subjectief, dus daar moeten we maar niet te veel over willen vinden. Terwijl ik denk dat we er juist iets van moeten vinden. Kwaliteit is hartstikke hard.’

In de vastgoedwereld wordt weleens beweerd dat kwaliteit financieel niet uit kan. Daar heeft De Zwart wel een verklaring voor. ‘We zien dat er veel behoefte is aan andere businesscases of rekenmodellen, omdat we integraler over vraagstukken gaan nadenken. Dan gaat het met name om modellen waarin het hele plaatje meegenomen wordt. Niet alleen de opbrengsten en kosten in het hier en nu, maar ook de lusten en de lasten van straks, en van elders. Een maatschappelijke businesscase, als het ware. Dat is een enorme verandering. Bestaande modellen zijn te weinig gericht op de lange termijn, kijken te veel naar het project en te weinig naar de omgeving, gaan te veel over financiële en te weinig over maatschappelijke waarde en kijken te veel naar de belangen van een kleine groep direct betrokkenen en weinig naar de grote groep externe belanghebbenden: bewoners, het milieu en toekomstige generaties.’

Het liefst zou De Zwart samen met overheden gaan ontdekken hoe je toch tot nieuwe manieren van werken komt. En die zijn er misschien niet van de ene op de andere dag, beseft hij. ‘Maar het gaat erom dat je onder ogen ziet dat een model maar een deel van de werkelijkheid laat zien. En daar samen over in gesprek gaat. Gemeenten verdienen geld met gebiedsontwikkeling en hun begrotingen moeten sluitend zijn, dat begrijp ik goed. Maar de bereidheid om daar op een andere, creatievere manier naar te kijken begint bij de houding die je aanneemt. We hebben niks aan zo’n maatschappelijke businesscase als er niet de bereidheid is om zo’n model ook daadwerkelijk te gebruiken. Daar begint het mee.’

EEN ANDERE MANIER VAN VERANTWOORDING

‘In de systeemwereld (De Zwart maakt aanhalingstekens met zijn vingers) hebben we allerlei prestatie-indicatoren en verantwoordingsmomenten ingebouwd. Daarbij worden mensen gedwongen om uit te leggen waarom een bepaalde functie in een plan zit. En dan gaat het vooral om de financiële kant: daar kun je goed controleren of het gelukt is. Maar je krijgt geen tik op de vingers als je niet de kwaliteit gerealiseerd hebt die je voor ogen had.’

‘DE FOUT DIE WE NU VAAK MAKEN, IS DAT WE PROBEREN DE ZACHTE KANT VAN EEN PROJECT OOK IN EEN EXCEL-DOCUMENT TE PROPPEN’

De vraag is dan ook of we niet naar een ander type van verantwoording toe moeten, stelt De Zwart. Want wellicht leidt de manier waarop we processen organiseren ertoe dat sommige aspecten zwaarder wegen dan andere. ‘De fout die we nu vaak maken, is dat we proberen de zachte kant ook in een Excel-document te proppen. Dat is een redeneerfout. We moeten andere vormen van evalueren hebben, bijvoorbeeld door een proces te blijven monitoren met betrokkenen. Hoe vinden ze dat het gaat, en wat levert het ze op? Daar komen geen cijfertjes uit, maar een ander soort informatie. Je instrument bepaalt wat je meet. Misschien wringt het wel omdat we kwaliteit via de kwantitatieve route proberen te sturen en te meten. Terwijl het om z'n eigen beoordelingskaders vraagt.’

KWALITEITSBEWAKERS

Omgevingskwaliteit, of kwaliteit in brede zin, ontstaat niet zomaar. Je moet erop sturen, benadrukt De Zwart. ‘Ontwikkelprocessen hebben de neiging te verlopen volgens de wet van de afnemende ambitie. Naarmate zo'n proces vordert, gaat veel ambitie het raam uit. Gaandeweg zijn er tegenvallers en vallen dingen duurder uit. Dan moeten er keuzes gemaakt worden, waarbij het pleidooi voor het handhaven van kwaliteit meestal moeilijk te onderbouwen is. Het is makkelijker om het eruit te halen.’

Wie is degene die in zo'n proces op de bres moet springen voor kwaliteit? De Zwart heeft niet direct een antwoord. ‘De enorme tijdsspanne waarover gebiedsontwikkelingen zich voltrekken, zorgt ervoor dat de mensen die een plan maken tijdens het proces soms uit beeld verdwijnen. En vaak hangt het gewoon echt aan mensen. Je moet mee-organiseren dat er mensen verantwoordelijk zijn voor de kwaliteit en zich er ook verantwoordelijk voor blijven voelen.’

RUIMTE VOOR ONBESTEMDHEID

Voor gemeenten zijn er mogelijkheden om een nieuwe manier van ontwikkelen te stimuleren, gelooft De Zwart. ‘Ik denk dat het belangrijk is om de kwaliteit van onbestemde ruimte te herkennen. Het Suikerterrein bijvoorbeeld ontleent zijn karakter aan een zekere mate van onbestemdheid, in letterlijke en figuurlijke zin. Daardoor kunnen experimenten plaatsvinden en dingen ontstaan. Onze systeemwereld, om het even pompeus te zeggen, kan niet goed met die onzekerheid omgaan: het staat gelijk aan risico. Dus hebben we dingen als bestemmingsplannen opgetuigd, om dat te beheersen. Daarmee elimineer je in feite de onbestemdheid.’

De Zwart refereert aan de tegenstelling tussen de geplande en de geleefde stad. Deze lag onder meer aan de basis van de Atlas Westelijke Tuinsteden uit 2008. ‘Als een wijk niet functioneerde, lag dat niet aan de mensen maar aan het plan, werd destijds gezegd. Want met die mensen is niks mis. Dat is een hele andere manier van kijken. En daar begint het. Je moet het lef hebben om dingen te laten gebeuren.’ Hij denkt even na. Want hoe verhoudt dat ‘laten gebeuren’ zich tot ‘sturen op kwaliteit’, waar hij zojuist voor pleitte? ‘Er zit iets paradoxaals is, realiseer ik me nu. Want als je het maar laat gebeuren, loop je de kans dat de kwaliteit door je vingers glipt.’

Als hij die paradox even heeft laten bezinken, is De Zwart eruit: ‘sturen’ en ‘laten gebeuren’ hoeven elkaar niet in de weg te zitten. ‘Waar het om gaat is dat je het proces zodanig organiseert dat kwaliteit de aandacht krijgt die het verdient. Je stuurt, kortom, niet primair op de kwaliteit van het resultaat, maar op de kwaliteit van het proces. Vanuit de gedachte dat een kwalitatief goed proces ook tot een kwalitatief goed resultaat leidt. Het denken in termen van eindbeelden zouden we moeten loslaten, zoals in organische gebiedsontwikkeling en bijvoorbeeld ook de landschapsarchitectuur gebeurt.’

Als we toekomstbestendige gebieden willen, zullen we die op een toekomstbestendige manier moeten ontwikkelen en beheren. ‘En daar de juiste mensen bij betrekken. Bewoners, bijvoorbeeld. Want als het over de hoofden van mensen heen gaat, kan het per definitie geen goed resultaat opleveren.’