We moeten het niet over wonen hebben, maar over schaarste

16 september 2022 Leestijd: 13 minuten

Wonen staat hoog op elke politieke agenda. Ook in het dagelijks leven is het voor veel mensen een groot thema. Maar in plaats van te denken in aantallen en vierkante meters, moet het gesprek veel meer gaan over wat voor plekken we precies willen creëren. Een betoog over begeerte, over de fenomenen vraag en aanbod en over het kiezen van het juiste perspectief.

Het adagium ‘bouwen, bouwen, bouwen’ blijft maar klinken. En de vergelijkingen die worden gebruikt om grip te krijgen op de woningbouwopgave worden steeds gekker. De meest bijzondere wellicht was een poging van De Correspondent om het mechanisme van de woningmarkt uit te leggen aan de hand van de productie van lasagnebladen. Als de behoefte aan lasagnebladen toeneemt, zo was ongeveer de strekking, doen de Honig-fabrieken hun best om er meer te maken. Tsja. Waar te beginnen?

Soms lijkt het alsof de rimpelingen — of, voor wie wat dramatischer is ingesteld, golven — van het economisch tij steeds nadrukkelijker onze kennisontwikkeling en -toepassing beïnvloeden. Met schommelingen van zo’n twintig jaar worden maatschappelijke opgaven af en aan van nieuwe impulsen voorzien, zonder dat vraagstukken echt verder worden gebracht dan deze voortdurende deining. Wie het debat over duurzaamheid in de afgelopen vijf jaar een beetje heeft gevolgd, doet er bijvoorbeeld goed aan eens een boek uit midden jaren 90 te pakken.

Onlangs bladerde ik weer door Natuur tussen mythe en techniek (1995), een bundel van Hans Achterhuis, waarin hij de relatie tussen moderne techniek en wat we toen nog gewoon de milieucrisis noemden, onderzoekt. Los van de terminologie en het gebruik van bepaalde begrippen was ik getroffen door de overeenkomsten met de wijze waarop we de opgave nu (nog steeds) benaderen en welke kwesties we daarin relevant vinden. Ook het geloof in maakbaarheid dat spreekt uit de modellen en technologie waarmee we die kwesties tegemoet treden, is onveranderd. Sinds we van een kenniseconomie spreken ontvouwt de ontwikkeling en toepassing van expertise zich blijkbaar net zo grillig als de getijden van de economie.

Een ander werk van Achterhuis dat op deze golven daarom ook opnieuw aandacht verdient is Het rijk van de schaarste, zijn uitstekende studie over het feit dat de moderne maatschappij het fenomeen schaarste niet heeft overwonnen, maar het juist heeft gecreëerd en op grote schaal verspreid. Als we de route uit de woningcrisis daadwerkelijk gaan vergelijken met het produceren van lasagnebladen, dan is een opfriscursus voor ons collectieve geheugen geen overbodige luxe.

Beeld: Peter de Kan

GEKOPIEERDE BEGEERTE

Achterhuis tuigt zijn boek op rond het idee dat het fenomeen schaarste aan de basis van de moderne maatschappij ligt. Op economisch vlak, zegt hij, is dit natuurlijk altijd al erkend. Economie gaat tenslotte over mensen en hun relaties, niet zozeer over geld, of over banken en fabrieken, zoals vaak gedacht.

Met behulp van filosofen als Thomas Hobbes, John Locke, Jean-Jacques Rousseau, Karl Marx en Michel Foucault problematiseert Achterhuis het verschijnsel en gaat hij in tegen het principe dat we schaarste op veel gebieden overwonnen zouden hebben, of dat deze in de moderne tijd door zoiets als overvloed vervangen zou zijn.

Achterhuis’ belangrijkste inspiratiebron is de theorie van de ‘mimetische begeerte’, van antropoloog, filosoof en literatuurwetenschapper René Girard. Mensen begeren niet volgens hun eigen, ‘natuurlijke’ behoefte, zegt Girard, maar laten zich inspireren door de begeerte van een ander. Achterhuis volgt deze redenering. In zijn definitie is schaarste niet zo zeer een objectief, maar een relatief verschijnsel en ontstaat het door de verhoudingen tussen mensen en de wijze waarop die een plek vinden in maatschappelijke instellingen.

Het uit Girards theorie voortkomende model van nabootsing en rivaliteit — waarbij het object irrelevant is — versterkt de begeerte. Bevorderen we die menselijke begeerte, in plaats van deze te begrenzen, dan is schaarste het onvermijdelijke resultaat. Daar kan zelfs schijnbare overvloed niet tegenop.

Het antwoord ‘bouwen, bouwen, bouwen’ laat zien dat we schaarste het liefst als een absoluut en op te lossen probleem zien

In het gesprek dat Arnon Grunberg in november 2021 in het Forum met Rense Sinkgraven voerde, refereerde hij ook aan Girard. Dat deed hij in relatie tot zijn nieuwste boek, waarin toneelspelen een grote rol speelt, en dat handelt rond de vraag wat het betekent om authentiek te zijn. We verlangen nooit uit eigen beweging ergens naar, volgde Grunberg Girard, maar altijd naar iets waar de ander ook naar verlangt. Het verlangen is, kortom, altijd mimesis: het is een gekopieerd verlangen, er zit niets authentieks in, dat verbeelden we ons maar.

Uit dit principe komt toneelspel voort. Het is in zekere zin een manier om met deze realiteit om te gaan. Opgroeien is leren en aanpassen, en ieder kind leert op een eigen manier zijn weg te vinden. Aanpassen en leren zijn op zichzelf natuurlijk ook ten dele een kwestie van toneelspelen, stelde Grunberg tijdens het gesprek. Leren begint met imiteren. En kennisoverdracht begint met nadoen wat de ander zegt of doet. Als je je daarvan bewust bent, wordt het een vorm van toneelspelen.

In de discussie over het ‘woningtekort’ zijn de relatieve behoeftes en verlangens waar Achterhuis, Girard en Grunberg op zinspelen te herkennen. Weliswaar wordt vaak erkend dat het fenomeen schaarste de eigenlijke vijand is, maar het antwoord van ‘bouwen, bouwen, bouwen’ verklapt dat we die schaarste het liefst als een absoluut en op te lossen probleem zien.

De woonstatistieken laten zien dat de hoeveelheid vierkante meters en een analyse van het aanbod maar een deel van het verhaal vertellen. Overduidelijk is dat er mensen achterblijven, die niet de woning vinden die ze wensen. En hoewel we de afgelopen halve eeuw als een dolle aan onze woningvoorraad gewerkt hebben, en we gemiddeld meer woonmeters per persoon hebben dan ooit, hebben we het toch voor elkaar gekregen om een situatie te creëren waarin er te weinig woningen zijn.

Als de vergelijking zo eenvoudig is, waarom zijn de bouwende equivalenten van Honig dan niet in hoog tempo nieuwe woningen aan het bouwen?

MEER WONINGEN, MAAR WAAR DAN PRECIES?

Alastair Parvin deed op Medium een verhelderend gedachte-experiment, waarin hij het Government Office for Science, een wetenschappelijke adviesgroep, aanhaalt. Deze noemt het woningbouwdebat in het Verenigd Koninkrijk ‘bedevilled by rival simplifications’. Voor niets geldt dit meer, stelt Parvin, dan voor het debat over vraag en aanbod.

Parvin vraagt zich af: zijn de woningprijzen zo hoog omdat het aanbod zo laag is? En kunnen we dit dus tegengaan door simpelweg meer huizen te bouwen? Maar ook zijn conclusie is dat de cijfers deze aanname in principe tegenspreken. Sinds midden jaren 90 is het aantal woningen per hoofd van de bevolking toegenomen, dus het aanbod kan de prijsstijging van meer dan 200 procent niet verklaren.

Parvin legt uit dat woningschaarste tot op zekere hoogte een probleem is van vraag en aanbod, maar voegt eraan toe dat wat op het niveau van bijvoorbeeld een buurt of wijk waar is, niet per definitie opgaat voor het hele land; dat wat voor de duur van een maand waar is, niet per definitie opgaat voor een periode van een jaar; en dat wat op de ene plek waar is, niet per definitie opgaat op de andere. Hij benoemt, met andere woorden, niveaus waarop de verschillen bij lasagnebladen waarschijnlijk minder uitgesproken zijn dan bij woningen.

Omdat we anno 2022 graag in hapklare oplossingen denken (oplossingen zijn het probleem niet!), zijn we blind voor de nuance en voor de mogelijkheid dat twee ogenschijnlijk tegengestelde ideeën onderdeel kunnen zijn van een groter, meer gelaagd beeld.

Beeld: Peter de Kan

Wat bedoelen we bijvoorbeeld als we het hebben over het bouwen van meer huizen? Waar moeten die huizen precies staan? Wat woningen onbetaalbaar en ontoegankelijk maakt is veelal niet het bouwwerk zelf, maar de grond waarop het staat. De waarde van die grond ten opzichte van andere stukken grond wordt op zijn beurt weer bepaald door de mate van aantrekkingskracht. En die hangt grotendeels af van drie dingen: de locatie (nabijheid van werk, voorzieningen, groen, rust, een buurt met status, enzovoort), de waarde van infrastructuur en diensten (wegen, elektriciteit, politie, enzovoort) en of er ruimte om verder te bouwen in het bestemmingsplan opgenomen is.

Ik kan me niet voorstellen dat de prijs of waarde van lasagnebladen erg afhangt van de winkel waarin ze worden aangeboden, of van de groeimogelijkheden van die winkel.

Als we dus spreken over het bouwen van meer woningen, hebben we het niet alleen over de werkelijke constructie van huizen, maar ook over het creëren van plekken — met alles erop en eraan — waar mensen willen wonen. We beïnvloeden, met andere woorden, niet alleen het aanbod, maar ook de vraag. Zo zetten we het mechanisme in werking dat onze moderne schaarste creëert.

VRAAG EN AANBOD

Het tempo waarmee we op die wenselijke plekken woningen bouwen is ook iets waarin de huizenmarkt zich onderscheidt van de lasagnebladenmarkt. Ten opzichte van wat de fabrieken van pakweg Heinz, Ahold en Unilever doen, komt bij het ontwerpen en bouwen van woningen iets meer kijken. Productiecapaciteit bijstellen omdat vraag en aanbod wijzigen, heeft pas na jaren effect — los van de vraag of het bijgestelde productievermogen op dat moment nog relevant is.

Als we van een ‘wooncrisis’ spreken, bedoelen we eigenlijk een crisis in de ruimtelijke ordening. Hoewel de liberale woningmarkt inmiddels het tegendeel probeert te bewijzen, spelen speculanten, huisjesmelkers en investeerders daarin wel degelijk een cruciale rol. Zij snappen dat je op het juiste moment moet kopen, net voordat er mogelijkheden om waarde te creëren ontstaan, om vervolgens op een rustige en constante snelheid aan de vraag te voldoen. Schaarste is immers beter voor de portemonnee dan overvloed.

Al zouden we ‘per ongeluk’ grote hoeveelheden woningen op de markt brengen, dan nog zou de schaarste door de prijsdaling slechts tijdelijk overwonnen zijn. Dat komt, ziet Parvin in navolging van Achterhuis, omdat – meer nog dan het ‘lastige’ begrip aanbod – het concept vraag een filosofisch mijnenveld is. In onze keurige reactie op het woningtekort zien we de vraag graag als eindig, of, zoals Parvin stelt: satisfiable. Maar in tegenstelling tot de klassieke curven voor vraag en aanbod die we ons kunnen voorstellen bij lasagnebladen, werkt het bij grond anders.

Grond is voor iedereen een gegeven (we kunnen er niet voor kiezen het niet nodig te hebben – althans, vooralsnog niet). Grond is daarnaast eindig in aanbod, is onroerend en is er voor altijd. Bovendien zijn er voor elke woning in principe drie ‘vraagmarkten’, die zich niet gedragen zoals we gewend zijn van andere markten: kopen om te wonen, kopen om te verhuren en kopen om te wachten.

Meer nog dan het ‘lastige’ begrip aanbod is het concept vraag een filosofisch mijnenveld

Van die eerste markt zouden we kunnen verwachten dat het er een is die, in theorie in elk geval, eindig zou kunnen zijn. Mensen willen en moeten ergens wonen. In theorie, nogmaals, zou er een punt moeten zijn waarop we ‘genoeg’ huizen hebben.

Maar in de praktijk gebeurt dat nauwelijks. De vraag naar huizen is zoals de vraag naar asfalt: hoe meer wegen we bouwen, hoe meer we die gaan gebruiken. Daar komt nog bij dat de samenstelling van onze huishoudens geen statische situatie is. Het steeds ‘dunner’ bezetten van steeds meer woningen heeft ertoe geleid dat we gemiddeld twaalf maal zo veel ruimte gebruiken als in de jaren 50.

De realiteit is ook dat aan de woningvraag nooit voldaan kan worden, dat er altijd ergens een beter huis is. Als we alle woningbouw naar aantrekkelijkheid op een rij zouden zetten, stelt Parvin, komen we er waarschijnlijk achter dat er ruim voldoende is, maar dat een deel ervan in gebieden staat waar niemand meer wil wonen.

Uiteraard heeft dit geografische gegeven invloed op de woningmarkt. De waarde van grond vertegenwoordigt de wijze waarop we ons als samenleving in de ruimte organiseren, langs een ladder van relatieve rijkdom. Iedereen wil de beste plek op de kaart die hij of zij zich kan veroorloven, en wat iemand zich kan veroorloven wordt bepaald door wat anderen zich kunnen veroorloven. De prijs van een stuk grond wordt niet gedefinieerd door de productiekosten (die zijn er niet, grond is er simpelweg), maar door wat de rijkste gek ervoor over heeft.

Het lastige is vervolgens dat een land niet één vastgoedmarkt heeft, maar verschillende lokale vastgoedmarkten. Die verschillen onderling in aantrekkelijkheid, inkomensniveau, werkgelegenheid en de aanwezigheid van infrastructuur en voorzieningen. Proberen om in te schatten wat het zou betekenen om in Nederland een miljoen woningen te bouwen is dus zinloos. We moeten ze eerst verdelen om de feitelijke invloed ervan goed te kunnen beoordelen. Dat is ruimtelijke ordening, inderdaad.

Los van de kwestie ‘welke plek op welk moment’ is de woningvraag altijd niet-eindig, gewoonweg omdat er feitelijk een onbeperkt aantal mensen is dat wellicht in of uit een gebied zou willen verhuizen.

Beeld: Peter de Kan

WONINGEN BOUWEN GAAT NIET ALLEEN OVER WONEN

Levert kopen om te wonen al een ingewikkelde vraagmarkt op, kopen om te verhuren doet daar nog een schepje bovenop. In een geglobaliseerde, steeds meer ongelijke economie blijft er een grenzeloze poel van kapitaal om in onroerend goed te steken, stelt Parvin. Het voor de hand liggende probleem is dat ‘huurbazen’ mensen verdringen die graag zelf een huis willen kopen.

Behalve de groeiende trend om woningen permanent tot Airbnb- of vakantiewoning te bestemmen, draagt de verhuurmarkt weinig bij aan de woningbouwcapaciteit, noch onttrekt hij er capaciteit aan. Verhuurders voegen zich gewoon tussen aanbod en vraag, meestal op gewilde plekken. Daarmee verlenen ze in sommige gevallen een dienst (bijvoorbeeld aan mensen die niet willen kopen), maar doorgaans onttrekken ze slechts kapitaal en beperken ze de woningmarkt verder.

De derde vraagmarkt — kopen om te wachten — overlapt uiteraard met de andere twee, maar wordt gekenmerkt door investeerders die vastgoed kopen, puur om te speculeren op een te verwachten prijsstijging. Of ze doen het om geld ‘op te slaan’, zonder enige intentie zelf in een huis te gaan wonen of het te verhuren. Dat het leeg laten van woningen en het uitprijzen van potentiële kopers de woningmarkt geen goed doet, heeft weinig toelichting nodig.

De interactie tussen de drie vraagmarkten is complex. Glashelder is wel het gegeven dat het aanbod eindig is, maar de vraag in feite oneindig. En geen enkel lasagneblad zal erin slagen om over deze situatie relevante informatie te geven.

Welke gedachten we met z’n allen ook ontwikkelen over het bouwen van woningen, steeds zullen we ontdekken dat we over meer dan alleen wonen moeten nadenken. Ook voorzieningen, werk en infrastructuur zijn onderdeel van de opgave, net als grondwaardes, woningbezetting en bezit. We zullen de rol van speculanten, de verhouding tussen verschillende vraagmarkten en de eindigheid van het aanbod in relatie tot de oneindigheid van de vraag moeten beschouwen.

Het debat dat we zouden moeten voeren gaat over de plekken die we willen creëren, niet over de hoeveelheid vierkante meters die we zouden moeten kunnen bezitten. Filosoferen over schaarste in relatie tot wonen is filosoferen over de stad. Woningbouw van waarde kan alleen ontstaan als een overtuigende samenhang met het openbare domein en het stedelijk weefsel is gewaarborgd — als het leven in onze woningen overtuigend is verbonden met het leven in de stad.