‘Wonen moet hoog op de politieke agenda – en tegelijkertijd apolitiek worden’

Marja Elsinga is een expert op het vlak van volkshuisvestingsonderzoek – van de economische tot de sociale en beleidskant. Als hoogleraar Housing Institutions & Governance werkt ze op de afdeling Management in the Built Environment aan de TU Delft. Daarnaast is ze al jaren visiting professor aan de universiteit van Tongji in de stad Shanghai. 

Terwijl de wooncrisis pas een jaar op de politieke agenda staat, startte de TU Delft eind 2019 het project 1 Million Homes. Destijds was het de bouwsector die een tekort van een miljoen woningen aangaf, maar ook aan de universiteit zagen ze dat er woningnood aan het ontstaan was. Met 1 Million Homes nam de TU het voortouw in de kritische bestudering van dit voorziene tekort vanuit verschillende disciplines: architectuur, stedenbouw, bouwtechnologie, beleid en financiering. Met de uitkomsten van het onderzoek analyseert de universiteit hoe we het wonen in de eenentwintigste eeuw zouden moeten organiseren.

HEBBEN WE ECHT EEN MILJOEN NIEUWE WONINGEN NODIG?

Dit jaar schreef Josta van Bockxmeer op De Correspondent dat als we de vierkante meters efficiënter kunnen verdelen en inrichten, we nog zo’n drie miljoen mensen een plek kunnen geven, zonder iets nieuws te hoeven bouwen. Hoe zit het met dat tekort van één miljoen woningen?

‘De berekeningen van die één miljoen zijn gebaseerd op aannames. Bovendien zijn de modellen die ervoor gebruikt zijn niet helemaal transparant. Gaan die er bijvoorbeeld vanuit dat we steeds meer woonruimte per persoon zullen ‘consumeren’? De vraag zou moeten zijn: moeten we een stijgende lijn willen vasthouden of wordt de trend juist gekeerd door onder andere de marktwerking, klimaatverandering en andere factoren?’

Als het aan Elsinga ligt, wordt die tweede optie werkelijkheid. ‘We zijn steeds groter gaan wonen met z’n allen, en dat heel normaal gaan vinden. Maar we moeten eerst gaan nadenken over wat we acceptabel vinden. En of we op een betere en andere manier woningen zouden kunnen delen en tot nieuwe woonvormen kunnen komen, zodat we toekomstbestendig zijn.’ Partijen die het huidige discours bepalen, zoals Woonpioniers, Panorama Lokaal en de organisatoren van de prijsvraag So You Think You Can Build, geven volgens haar het goede voorbeeld. Ze richten zich op de uitdaging om minder ruimte als woonoppervlakte te gebruiken en de bestaande voorraad efficiënter in te richten.

‘DE KUNST IS OM ANDERS NA TE DENKEN OVER DE WONINGBOUW EN LANGZAAM TE VERANDEREN. ALLES IN EEN KEER GAAT NIET’

‘Toen 1 Million Homes twee jaar geleden stelde dat de 65 m2 woonruimte – die we in Nederland gemiddeld per persoon beschikbaar hebben – te ruim is, zijn er mensen boos geworden,’ vertelt Elsinga. Ondertussen groeit volgens haar het besef dat de beschikbare oppervlakte anders gedistribueerd zou moeten worden. ‘De kunst is om anders na te denken over de woningbouw en langzaam te veranderen. Alles in een keer gaat niet.’

Is de woningcrisis eigenlijk wel een echte crisis? Elsinga is daar nog niet over uit, gezien het feit dat er nogal uitlopende ideeën over de daadwerkelijke ‘nood’ bestaan. Sommigen opperen dat alle huizen er al staan en we alleen maar hoeven te verdichten en te bepalen hoe we de bestaande vierkante meters ‘beter’ kunnen inrichten. Anderen houden het op dat tekort van één miljoen en volgen de lobby vanuit de markt om te bouwen, bouwen, bouwen.

Moeten het per se een miljoen nieuwe woningen zijn? Volgens Elsinga is die vraag gerechtvaardigd. De oplossing ligt in een efficiëntere bezetting, denkt ze. Dat vraagt om kritische beschouwing van de woonnormen zoals we die nu hanteren. Daaruit zou zomaar de conclusie kunnen komen dat we helemaal geen miljoen nieuwe woningen nodig hebben.

De ‘acute woningnood’ bestaat waarschijnlijk enkel in bepaalde typologieën. Zo komen de gezinswoningen die nu nog bewoond worden door empty nesters niet snel genoeg terug in de omloop om weer door een nieuwe generatie gezinnen in gebruik genomen te kunnen worden.

VAN VOLKSHUISVESTING NAAR WONINGMARKT

Nederland heeft een rijke traditie op het vlak van woningbouw. Dankzij de Woningwet uit 1901 beitelden we in onze polder aan een sterke woningtraditie. Ook tijdens de wederopbouw was het woonbeleid centraal geregeld. Wonen was een belangrijke pilaar van de maatschappij.

Na bijna een eeuw gestaag, divers en voor iedereen te hebben gebouwd, is die traditie in de jaren 90 van de vorige eeuw langzaam losgelaten. ‘Termen als marktwerking en market efficiency bepaalden de trend. Als gevolg hiervan zijn de steunmaatregelen voor woningbouw stap voor stap afgebouwd. Er werden minder subsidies beschikbaar gesteld en woningbouwcorporaties moesten meer marktgericht gaan opereren. In de afgelopen decennia overheerste het idee dat de markt het meest efficiënte mechanisme was om te voorzien in de woningbehoefte. Maar dat bleek een misverstand dat zich nu duidelijk demonstreert.’

Wetenschappers aan de TU Delft vragen zich al een paar jaar lang af waarom er geen sprake was van politieke prioriteiten. Elsinga weet inmiddels het antwoord: ‘Volgens minister Blok, die vanuit het ministerie van Binnenlandse Zaken verantwoordelijk was voor het woondossier, was het klaar, want de markt draaide als een zonnetje. Dat was inderdaad zo voor één van de betrokken spelers: de investeerders. Maar het gold niet voor de woningzoekenden. Omdat schaarste gunstig is voor de aanbieders van woningen, was het woningtekort lang geen politiek issue.’

Lange tijd waren architecten en stedenbouwers dominant in de discussie over kwalitatief hoogwaardige woningbouw. Maar door de jaren heen is wonen ‘residentieel vastgoed’ geworden. Ook het onderwerp vastgoed an sich is steeds belangrijker geworden in het vakgebied, zeker vanuit beleidsperspectief. Ondertussen is volgens Elsinga zowel de kwaliteit als de benodigde hoeveelheid woningen uit het oog verloren.

DE WONINGMARKT MOET MINDER POLITIEK WORDEN

‘Het denken over wonen moet weer op de politieke agenda, maar moet tegelijkertijd apolitiek worden’, stelt Marja Elsinga overtuigd. Oftewel: niet het standaarddebat tussen linkse partijen die de sociale woningbouw representeren en rechtse partijen die woningbezit verkondigen. ‘We moeten het wonen weer eens als levensbehoefte gaan beschouwen en goed met elkaar afstemmen hoe we het vervullen van die behoefte kunnen garanderen. Als wetenschappers zijn we het vaak met elkaar eens, zeker als het om professionals gaat die bij de bebouwde omgeving betrokken zijn. Het gaat altijd over duurzaamheid, inclusiviteit en toekomstbestendigheid. Maar voordat het discours in de politiek landt, moet het zich kunnen verhouden tot stromingen en verschillende partijen. Sociale woningbouw is altijd een links dingetje geweest. Ik wil het uit die hoek halen. Wonen moet er voor iedereen zijn en zou dus niet van de kleur van een college moeten afhangen.’

‘SOCIALE WONINGBOUW IS ALTIJD EEN LINKS DINGETJE GEWEEST. MAAR WONEN MOET ER VOOR IEDEREEN ZIJN EN ZOU DUS NIET VAN DE KLEUR VAN EEN COLLEGE MOETEN AFHANGEN’

Elsinga duidt niet alleen wat er mis is, ze probeert ook oplossingen voor te leggen. Als we de hypotheekrenteaftrek verminderen, wordt de markt volgens haar minder politiek. De regeling is in wezen een subsidie voor kopers. Door het onderscheid tussen huur en koop kleiner te maken, halen we het politieke eruit.

Ook het fiscale systeem is niet gunstig ingericht, bijvoorbeeld omdat de winst op het verkopen van een huis, de overwaarde, niet wordt belast. Een ander voorbeeld is dat ouders onbelast een ton aan hun kinderen kunnen schenken. Zo is de generationele overdracht van vermogen gemakkelijk – en dat maakt de tweedeling in de samenleving alleen maar groter. Het heeft tot gevolg dat als jouw ouders geen koophuis hebben, de kans dat je zelf een koophuis kunt bemachtigen nog kleiner is.

NIEUWE VOORWAARDEN VOOR NIEUWE WOONVORMEN

De meeste woonoppervlakte wordt ‘geconsumeerd’ door ouderen die in een gezinshuis wonen, zelden kleiner dan 130 m2. Elsinga stelt dat zij net zo gevangen zitten in de situatie als jonge gezinnen die veel te klein wonen. ‘Doorstroming naar verzorgingshuizen blijft uit. Door de verminderende mobiliteit van ouderen wordt de toegankelijkheid tot zorg een probleem, daarbij wonen ze vaak niet efficiënt en verwarmen ze een groot huis. Bovenop dit alles vereenzamen ze.’ Een korte opsomming die illustreert dat het probleem snel het woondossier overstijgt. Volgens Elsinga dringt deze situatie inmiddels eindelijk door tot beleidsmakers en begint daarmee eindelijk het anders nadenken over wonen voor deze groep.

Het doorbreken van de status quo kan volgens Elsinga op twee manieren. De eerste is het realiseren van nieuwe woonvormen voor ouderen, die tegemoet komen aan hun behoeften. De tweede manier is het aanpassen van de maatregelen, zodat ouderen een woning kunnen delen zonder dat ze gekort worden op hun AOW. Samenwonen moet voor deze groep juist aantrekkelijker gemaakt worden. 

Wat nieuwe woonvormen betreft ziet Elsinga de zogenaamde ‘knarrenhofjes’ als een goed voorbeeld. ‘Mensen wonen er kleiner en er ontstaat een community door bijvoorbeeld het delen van verschillende ruimtes, of van een zorgvraag. Deze typologie vormt eigenlijk een moderne variant op de hofjes zoals we die kennen, maar wordt speciaal ontworpen voor de oudere generatie.’

Van dergelijke woontypen zijn er eigenlijk nog te weinig gerealiseerd, vindt ze. De voorwaarden voor het bouwen van woningen met gemeenschappelijke ontmoetingsruimtes zijn op dit moment niet gunstig. Deze ‘extra’ vierkante meters hebben invloed op de totale grondprijs en dus op de hele financiering. Dergelijke projecten komen daarom maar moeizaam tot stand. Om nieuwe woonvormen te kunnen ontplooien moeten we eerst de voorwaarden voor deze vormen veranderen.

MODULAIR BOUWEN ALS TOEKOMSTBESTENDIGE OPLOSSING

Op dit moment is er veel steun voor modulair en flexibel bouwen, ook wel flexwonen genoemd. Hierdoor is het mogelijk om te bouwen op plekken waar vraag is, met eventueel de optie om bouwwerken later te verplaatsen of herbouwen op een andere locatie, mocht de vraag zich mettertijd ontwikkelen. 

Een goed voorbeeld van modulair bouwen, goed ingebed in de buurt, is volgens Elsinga het winnende project van de VPRO Tegenlicht-prijsvraag Woonpioniers: jongerenhuisvesting SET op het Amsterdamse IJburg. Dit complex biedt woonruimte aan een mix van jongeren en statushouders in een woonwijk. ‘In eerste instantie was de buurt tegen het plan, omdat het project op een vrije kavel zou komen te staan die door de buurt gebruikt werd als speeltuin. Toen de buurt werd meegenomen in het ontwerpprocess resulteerde dat in een plan waar de groene speeltuin onderdeel van bleef. Dankzij deze ontwerpkeuze ontstond een ontmoetingsplek voor oude en nieuwe bewoners.’ Het succes van SET bewijst dat je flexibel wonen prima in bestaande buurten kunt integreren.

‘De modulaire bouw alleen kan het probleem niet oplossen, maar het is een manier om te laten zien hoe je door het slim combineren van nieuwe bouwconcepten invulling kunt geven aan nieuwe vormen van samenwonen.’ Modulair bouwen is volgens de hoogleraar bovendien geen noodoplossing. Ook met deze bouwwijze kun je kwaliteit ambiëren, gebouwen laten aansluiten op hun omgeving en laten passen bij wat mensen graag willen.

‘We moeten onszelf niet vastpinnen op aantallen, op die zogenaamde één miljoen. Deze opgave moeten we zien als een investering in de toekomst, waarin we ruimtelijke kwaliteit willen realiseren. Met gebouwen die aansluiten op hoe mensen willen wonen en die flexibel genoeg blijven, aangezien de samenleving voortdurend verandert. We bouwen voor toekomstige behoeftes waarvan we de aard nog niet kennen. De truc is om zo te ontwerpen dat we met die veranderende behoefte mee kunnen buigen.’

WELKE INNOVATIEVE WOONVORMEN HEBBEN WE NODIG?

Bureau Space and Matter is bezig een woonplatform te ontwikkelen waarop mensen die zelf een huis willen bouwen zich kunnen organiseren. Het bureau probeert de vraag te beantwoorden hoe we Nederland vorm kunnen geven met meer van onderaf geïnitieerde initiatieven. Op die manier krijgen mensen meer zeggenschap over hun omgeving en kunnen ze een gemeenschap opbouwen die bij ze past. In het huidige systeem is volgens Marja Elsinga nog weinig ruimte voor wat mensen zelf willen.

Geïnteresseerden verenigen zich meestal in coöperaties, wat in de praktijk best een moeizaam proces is. Meestal gaat het om mensen met een hbo- of universitair diploma. Space and Matter bouwt een platform waar de nodige informatie voor iedereen toegankelijk is. Elsinga denkt dat bottom-up-initiatieven een goed instrument zijn bij het doorbreken van de status quo. ‘In Nederland zijn het van oudsher professionals die zich met de bouw in het algemeen en de woningbouw in het bijzonder bezighouden – en er is nauwelijks ruimte voor zelfbouw en zelfontwikkeling. In veel landen om ons heen is het anders, Nederland zou hier iets van kunnen leren.’

‘WE MOETEN AF VAN HET BEELD VAN DE WONINGMARKT ALS EEN GELDMACHINE EN VOLLEDIG BESEFFEN DAT HET DAK BOVEN ONS HOOFD EEN PRIMAIRE FUNCTIE IS’

Terwijl coöperatieve vormen en collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) in de beleidsnota's staan, is in de praktijk nog weinig concrete steun voelbaar. Nieuwe samenwerkingsvormen komen op nu corporaties minder bouwen, maar de regelingen zijn nog steeds niet gunstig. ‘Er bestaat bijvoorbeeld geen waarborgfonds voor dergelijke initiatieven, zoals bij sociale woningbouw of eigenwoningbezit. Het zorgt ervoor dat coöperaties moeilijk aan financiering en grond komen, daardoor zijn ze maar een klein onderdeel van de sector.’

CPO-initiatieven lijken in opmars te zijn, maar ook die staan slechts voor een klein deel van de opgave. Deze vorm van opdrachtgeverschap is vergelijkbaar met coöperaties: het opzetten van een CPO-proces vergt veel energie en tijd, en wordt niet makkelijker doordat er tot nu toe weinig steun voor is. Het is van essentieel belang dat deze vormen van ontwikkelen en bouwen ook op de politieke agenda komen, zodat ze structureel ondersteund kunnen worden en een verschil kunnen maken.

HET BELANG VAN WONEN

Betaalbaarheidsnormen gaven tot de jaren 90 van de vorige eeuw aan welke woningen ‘betaalbaar’ waren voor welke inkomenscategorieën. Huisvestingskosten werden als betaalbaar gezien als maximaal 30 procent van het inkomen eraan werd besteed. Kwam de verhouding boven deze 30 procent, dan had je recht op toeslag. ‘Nu de normen zijn losgelaten is er geen overeenstemming over wat onbetaalbaar is’, legt Elsinga uit. ‘De politiek concentreerde zich op lage inkomens in plaats van op betaalbaarheid. Het probleem werd verplaatst van het ministerie van Volkshuisvesting naar het ministerie van Sociale Zaken.’ Hier ontstaat vervolgens een nieuwe paradox, want als je geen norm hebt voor betaalbaarheid, heb je ook geen betaalbaarheidsprobleem.

‘Als we ons focussen op het wonen als een van de belangrijkste pilaren van de samenleving, is een regulering van de markt met een betaalbaarheidsnorm wenselijk. Tot nu toe kwam het iedereen goed uit om niet gebonden te zijn aan zo’n norm.’ Volgens Elsinga ontstaan er allerlei andere moeilijkheden, als de woonlasten te hoog worden. We creëren maatschappelijke problemen die nog ingrijpender zijn en de samenleving in totaal ook meer kosten.

De Europese Commissie heeft een norm die het afstaan van ongeveer 30 tot 40 procent van het inkomen aan woonlasten als redelijk acht. De norm varieert een beetje, maar zou volgens Elsinga voor een algemene richtlijn kunnen zorgen: ‘Als je meer dan 40 procent van je inkomen kwijt bent aan woonlasten, heb je een probleem. De oplossing begint met het vaststellen van dat probleem.’

Met behulp van de traditie die we in Nederland hebben, kunnen we volgens Marja Elsinga terugblikken en evalueren. Een eeuw lang was het vanzelfsprekend dat de woningbouw centraal gereguleerd was, maar op een bepaald moment bleek het ook logisch om ervanaf te stappen. Voor de hoogleraar is het op dit moment het belangrijkst dat het besef dat fatsoenlijk wonen cruciaal is voor een samenleving, landt.

‘We moeten af van het beeld van de woningmarkt als een geldmachine en volledig beseffen dat het dak boven ons hoofd een primaire functie is. Een betaalbaarheidsnorm kan daarvoor een praktische oplossing zijn. Zodra die norm bestaat kan er discussie ontstaan over huurprijsregulering, subsidies, over wat en hoe we moeten bouwen, over hoe groot of klein we moeten wonen, enzovoort. Maar de omslag begint met hele simpele noties over het belang van wonen. De eerste stap daarbij is het opnieuw in het leven roepen van een ministerie van Volkshuisvesting, dat de kern van de opgave weer op de agenda kan zetten.’

***

Headerbeeld: Guus Schoonewille