Gebouwen als functionele grondstofdepots

Hoe bereken je de waarde van een gebouw?

Het besef dat slopen en weggooien niet langer de manier is, is gelukkig aan het groeien. Op het moment dat een gebouw niet langer bruikbaar is en tegen de vlakte gaat, blijven de vrijkomende materialen onderdeel van ons systeem – maar wat betekent dit nou echt?

Het is interessant om jezelf af te vragen hoe we in de toekomst tegen de bebouwde omgeving aan zullen kijken. Berekenen we de waarde van gebouwen dan wellicht anders? Niet meer op basis van de verhuuropbrengst, maar op basis van de in het gebouw ‘opgeslagen’ grondstoffen?

Materialenpaspoort

Onlangs was ik te gast op het Circulair Bouwevent Drenthe. Ik deed er mee aan de workshop Circulair bouwen in de praktijk. Hier kwam ik erachter wie er op dit moment in Nederland allemaal hard aan het werk zijn om de kringloop van materialen sluitend te krijgen.

Madaster is zo’n organisatie. Waar het Kadaster informatie geeft over vastgoedeigenaarschap en geografische gegevens, zet Madaster de in een gebouw aanwezige materialen op een rij.

Door materialen een ‘paspoort’ te geven, maakt Madaster inzichtelijk welke materialen met welke eigenschappen in een gebouw zijn toegepast. Daarbij is het natuurlijk ook goed om te weten of de producent van een materiaal duurzaam bezig is geweest en of het materiaal op zo’n manier in het gebouw is verwerkt dat het makkelijk gedemonteerd en opnieuw toegepast kan worden.

Zou de sloper niet al bij de eerste ontwerpgesprekken moeten aanschuiven?

Dit laatste was voor mij trouwens nogal een eyeopener. Want: zou de sloper niet al bij de eerste ontwerpgesprekken moeten aanschuiven? Om mee te denken over het vaak nog aanwezige afgedankte gebouw op de plek in kwestie, bijvoorbeeld.

De vraag is verder hoe we in de toekomst met een databank zoals Madaster het aanwezige bouwmateriaal van een niet meer functionerend gebouw zodanig kunnen herschikken dat het nóg waardevoller wordt. Het Berlijnse Certain Measures laat alvast zien hoe je uit een saaie datsja een spectaculair nieuw object maakt.

Kunnen op een plek aanwezige materialen of zelfs gebouwdelen een tweede leven krijgen in een nieuw gebouw? Als dat niet het geval is, kun je het vrijkomende materiaal in een vroeg stadium weer aanbieden aan andere partijen. Circulair slopen en teruggeven.

Dat teruggeven kan bijvoorbeeld via een marktplaats. En dan doel ik niet op de Marktplaats die we allemaal ongetwijfeld kennen. Al is ook daar overigens een scala aan bouwmaterialen voor de bouwpionier te vinden – niet zelden voor een zeer aantrekkelijke prijs.

Dergelijke initiatieven zijn al in gang gezet. Zo werk Insert momenteel aan een marktplaats voor bouwmaterialen, speciaal voor bouwbedrijven. Voor de grote schaal dus.

Behouden en opnieuw gebruiken

Het betrekken van een sloper bij het ontwerpproces kan ook nieuwe inzichten over bouwmethoden opleveren. Dat is interessant, immers: een deel van de gebouwen die we nu ontwerpen en bouwen, zullen we al voor het einde van hun eigenlijke levensduur weer demonteren.

Zou het niet handig (en noodzakelijk) zijn om wat goed is te behouden en opnieuw te gebruiken?

Is een gebouw dat bestaat uit herbruikbare materialen niet veel waardevoller dan een gebouw dat je alleen maar kunt slopen?

Als je deze lijn doortrekt: is een gebouw dat bestaat uit materialen die allemaal makkelijk een tweede leven kunnen krijgen niet veel waardevoller dan een gebouw dat je niet kunt demonteren, maar alleen kunt slopen?

Extra laag

Natuurlijk, je kunt beton of steenachtige materialen vermalen tot grint. Of hout versnipperen en er met veel plaksel plaatmateriaal van maken. Maar daarbij downgrade je het materiaal: je vermindert de waarde ervan.

Veel interessanter is het als je materiaal kunt hergebruiken zonder dat je er eerst iets aan hoeft te doen. Als je een heel bouwelement opnieuw toepast – bijvoorbeeld een kozijn of een deur –, voeg je daarmee gelijk ook een extra laag van beleving en karakter aan je gebouw toe.

Makelaarsteksten zouden er dan in de toekomst als volgt kunnen uitzien:

In een autoluw straatje staat deze bijzonder sfeervolle en nette woning met tuin op het zuiden. Een fijne woonkamer op de begane grond met openslaande deuren naar de tuin, een moderne badkamer en maar liefst drie slaapkamers maken het wooncomfort compleet.

De woning is gebouwd van authentieke materialen uit de jaren 30, aangevuld met module-elementen milieuklasse 1 van DuurzaamMOX. Het leidingwerk krijgt u in bruikleen van Installgemak. De woning heeft energielabel A+ en circulairlabel 3G+*.

* Gebouwen van minimaal drie generaties, met modulaire materialen en gebouwdelen.

Met zo’n makelaarstekst weet je direct dat het niet alleen om een woonfunctie met bepaalde gebruiksmogelijkheden gaat, maar ook om materiaal dat nog meerdere generaties mee kan gaan. Nee, mee moet gaan.

Wellicht dat we op deze manier niet alleen de manier waarop we denken over ‘eigendom’ veranderen, maar ons ook meer bewust maken van de daarmee samengaande verantwoordelijkheden.

Ooit was het zo dat eigendom verplichtte. Tegenwoordig vind je veel voorstanders van het idee om niet langer te bezitten, maar gebruik te kunnen maken van. Noem het de nieuwe ‘dienstverlening’. Je koopt geen lamp, maar neemt een abonnement op lichturen.

Hebben we over tien jaar allemaal een abonnement op woonuren? En wonen we dan in het materiaal van de grote bouwbedrijven, die zelf eigenaar van dat materiaal blijven?

Misschien zien we tegen die tijd een huis niet langer alleen als woonruimte, maar als grondstofdepot met een woonfunctie.